西方的养老革命（上）

社工哥哥

作者：英国《金融时报》撰稿人 艾米莉•巴库斯

“目前还没什么好招应对人口老龄化，”美国前宇航员、参议员约翰•格伦(John Glenn)据说曾这么说过。格伦1962年成为首位绕地球飞行的美国人，几十年后的1998年，他77岁时乘坐“发现号”航天飞机(Discovery)升空，成为遨游太空最年长的人。
82岁的彼得•奥特威和他79岁的妻子道瑞恩可以称作是居家生活的开拓者；无法找到老龄应对之策，他们就自己出钱来防病抗疾，这种做法渐趋流行。奥特威老俩口首批入住位于汉谱郡罗姆西 (Romsey, Hampshire)Grove Place新落成的老年村，它毗临英格兰南部海岸，约有100套住房。
“我觉得这是我们做的最得意之事。早几年就该这么做，”奥特威说。他们参与的是一项刚刚起步、地产商预计未来10年会在英国和其它国家呈爆炸式发展的住房运动（很大程度缘于人口老龄化和已隐现的养老金危机），用四居室的自有住房换成了整体规划的老年村公寓房。
“如果在未来20年有哪个行业的发展能够遍布西方社会的几乎每个角落，十有八九会是老年人的住房问题，”位于伦敦的房地产经纪公司莱坊(Knight Frank) 的住房研究部负责人利亚姆•贝利(Liam Bailey)说。

8 S9 R) E! W/ m8 j2 ?虽说几十年来规划好的老年村在许多发达国家（如美国、北欧国家，澳大利亚和新西兰）方兴未艾，这种目的明确的住房才刚在英国站稳脚跟。贝利说英国滞后的主要原因是空余土地短缺以及本地人区域规划意识淡薄，导致后续住房项目疏于规划。但是，他有充分理由相信市场的压力积攒到一定程度会冲破以上阻碍。
2 K. x5 c9 ^% l$ Z. Q根据莱坊最近一份报告，老年家庭在英国人口中的占比增速最快，将会占到从目前到2026年间家庭增长数的一半。超过65.89％的英国居民目前住在主流住房中，多为人少、面积大的自有住房。英国抵押贷款协会(Council of Mortgage Lenders,CML)预计老年人家庭拥有价值1万亿英镑的非抵押资产，差不多占了英国整个住房资产的一半。
人口老龄化后的养老金、医保以及其它需求的财政支出节节攀升，难以为继，这意味着为退休人员支出的更多费用将会落到每个英国人头上，莱坊争辩说。资产多、但收人低的老年人发现置换成低价房或者出售自有住房以度有生之年的压力比以前更大了。
卖掉自有住房听起来（而且往往如此）很是难受，但是房产专家却预测了一系列的间接利好。把老年人集中安置到老年村可以使老年医保管理效率更高、成本更低；当前急需自有住房的家庭也有了更多房源；使用个人财富可以缓解养老金危机；也许最重要的是，相比维持原状者，作此抉择的老年人，生活质量更高，自主生活时间更长。
: i9 s% ^. R) t$ w( T. ^; W老年住房项目的经营者和咨询人士把英国的供求关系描述成犹如在香槟瓶塞上积攒压力。“因为没有质量上乘的老年村可供选择，老年人才会拒绝以大房置换小房，”老年公寓经营者协会(Association of Retirement Village Operators)主席、也是地产商澳得利(Audley)的首席执行官尼克•桑德森公开说。
) e( D& A( x0 U2 u; o! @总部设立在英国的地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)的医保部负责人安德鲁•索格纳(Andrew Surgenor)说，许多地产商迫切希望进入此行业，但当前的经济形势使得项目融资较为困难。此外，想要搬进老年村的老年人发现自有住房很难出手。
3 N; `: t' ?" O( i% q0 i2 A奥特威现在心情愉快，无需再为花园、房屋维修以及每天步行一英里去取报纸操心。他住的老年公寓设有方便关节炎病人拧的水龙头、方便轮椅出入的宽型门、齐腰高的插座、应急铃以及为他老伴（二年前中风）专设的升降式坐便器。奥特威说老伴的活动能力和总体身体状况已大为改善。他们还定制了入室服务以及额外的随叫随到的医护服务。
“这好比卸掉了我老伴肩上的重担，”和英国许多老年村一样，Grove Place在粉刷一新的某乡村宅第提供豪华的宾馆设施，历史不寻常的地主庄园是集体活动的中心。重要的是，在这儿白天可以接触到新朋友，参与各种活动。奥特威筹划建起了拥有900本图书的图书馆，他现在是Grove Place居委会的主任。“过去家里其他人上班后，我们老年人就独自呆在家，白天家里就没人。”
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0 R, t! n; O/ V1 A) f译者：常和

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西方的养老革命  下

$ u+ Z% Z! H' f- n* A老年人自己买房，并根据所需要服务的种类付费。奥特威老俩口花了32.5万英镑买了一套双卧室的公寓房，目前每季度各种服务费用支出是1500英镑。一旦将来公寓房卖掉，卖房款的10％归老年村的经营者LifeCare Residences所有。它由从业经验丰富的企业家加文•阿列克西奇(Gavin Aleksich）经营，他认定此行特别有发展前途，于2005年从新西兰移居英国。

1 \& B4 h# D9 L% z他预测亚洲在养老方面必将经历巨大变化，尤其在中国，独生子女政策已经削弱了依靠家庭养老的传统，导致一对夫妇需负担四个老人、一个孩子。阿列克西奇说，“他们（中国方面）还未找到应对之策，但形形色色的服务商蜂拥而至，”他补充说，英国房地产的低迷实际上可以通过引导地产商从传统的住宅项目转向建造销售有保障、又显得刻不容缓的老年住房来促进养老院行业的发展。阿列克西奇指出新西兰的老年村是在20世纪80年代末因房地产市场一次大的调整而获得飞速发展的。

英国的房产投资公司BMB Property Investments 是一家在伦敦主流房产市场专门从事高端住宅的开发商，最近涉足老年村行业，其开发模式与Grove Place大同小异。在莱斯特郡 (Leicestershire) 马基特哈伯勒(Market Harborough)的威兰德小区(Welland Quarter)，同样是由LifeCare Residences经营，BMB打算再开发两个老年村项目。其主管朱莉•默塞(Julian Mercer)认为，专门出租的全套豪华服务版公寓房会让住户和其家庭成员陷入经济困境难以自拔，他们公司提供的则是替代版的公寓房。

其它全套服务租赁房的经营者建议购买“即需型”养老保险，即事先需一次性付清一大笔钱，但能保证有生之年的收入维持在一定水平，并建议有意者做出决定前应先咨询专业的经济顾问。
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不算豪华的老年住房在过去几十年已经走入了英国寻常百姓家，它的开发目的明确，既不提供护理，也不提供宾馆式服务，但提供残疾人使用设施，住户可以按铃呼叫管理人员，公共活动室以及洗衣房。有意者可以通过诸如斯通&麦肯锡(Stone &McCarthy)这样专业的开发商购房或者从戈林斯老年公寓租赁公司(Girlings Retirement Options)这样的经营者手中租房。
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戈林斯公司的租赁担保协议可以保证(assured tenancy agreements)居者无限期住下去。租金每月从450英镑至1000英镑不等，而且会根据零售价格通胀指数(RPI) 每年调整一次，但上涨幅度封顶为6％。公司在英格兰、苏格兰和威尔士共有2500套房子可供出租，而且还有计划购买和回租房子。“现在的需求增长是按天统计的，”Girlings公司的创始人兼总裁彼得•戈林斯(Peter Girlings)说，“我们一直期待购买新的房源。”
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& s- m# C8 u' v& H* ]美国和英国的老年公寓项目的显著区别在于：英国的项目推出通常针对的是担心身体、亲人过世或者年老体弱的老年人。正如索格纳所说，“他们卖掉房子不是出于恐惧，而是找到了应对恐惧的方法。”在美国，惯用的销售招式则是打广告，宣传（住老年公寓）是“天天度假”或者“度假地生活”，卖点是广交朋友、服务多样以及集体活动。总之，听起来（住这儿）压根不是过退休生活。

82岁的海伦•福尔顿(Helen Felton)于2006年入住位于华盛顿州的温馨海滩老年公寓(Warm Beach community)，那儿提供的服务从自主生活至全天候护理，应有尽有。拉里•福斯(Larry Foss)是这个老年公寓的负责人，他说全部350名老年住户每年花在集体活动上的时间达3万小时。福尔顿目前痴迷于唱诗班。她说，“这儿是全世界最棒的地方。”

) ]3 Y9 U+ ]* G) K1 u: q3 {( o也许下一代的英国老年人未来可以惬意地看着池塘，弥补曾经的缺憾。老年村可以让他们梦想成真。

3 C; |* e* k! e译者：常和

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西方的养老革命  下

老年人自己买房，并根据所需要服务的种类付费。奥特威老俩口花了32.5万英镑买了一套双卧室的公寓房，目前每季度各种服务费用支出是1500英镑。一旦将来公寓房卖掉，卖房款的10％归老年村的经营者LifeCare Residences所有。它由从业经验丰富的企业家加文•阿列克西奇(Gavin Aleksich）经营，他认定此行特别有发展前途，于2005年从新西兰移居英国。

0 v7 e, s( I3 f. t3 j他预测亚洲在养老方面必将经历巨大变化，尤其在中国，独生子女政策已经削弱了依靠家庭养老的传统，导致一对夫妇需负担四个老人、一个孩子。阿列克西奇说，“他们（中国方面）还未找到应对之策，但形形色色的服务商蜂拥而至，”他补充说，英国房地产的低迷实际上可以通过引导地产商从传统的住宅项目转向建造销售有保障、又显得刻不容缓的老年住房来促进养老院行业的发展。阿列克西奇指出新西兰的老年村是在20世纪80年代末因房地产市场一次大的调整而获得飞速发展的。
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英国的房产投资公司BMB Property Investments 是一家在伦敦主流房产市场专门从事高端住宅的开发商，最近涉足老年村行业，其开发模式与Grove Place大同小异。在莱斯特郡 (Leicestershire) 马基特哈伯勒(Market Harborough)的威兰德小区(Welland Quarter)，同样是由LifeCare Residences经营，BMB打算再开发两个老年村项目。其主管朱莉•默塞(Julian Mercer)认为，专门出租的全套豪华服务版公寓房会让住户和其家庭成员陷入经济困境难以自拔，他们公司提供的则是替代版的公寓房。

其它全套服务租赁房的经营者建议购买“即需型”养老保险，即事先需一次性付清一大笔钱，但能保证有生之年的收入维持在一定水平，并建议有意者做出决定前应先咨询专业的经济顾问。

不算豪华的老年住房在过去几十年已经走入了英国寻常百姓家，它的开发目的明确，既不提供护理，也不提供宾馆式服务，但提供残疾人使用设施，住户可以按铃呼叫管理人员，公共活动室以及洗衣房。有意者可以通过诸如斯通&麦肯锡(Stone &McCarthy)这样专业的开发商购房或者从戈林斯老年公寓租赁公司(Girlings Retirement Options)这样的经营者手中租房。

6 C- m  ?5 _4 Z戈林斯公司的租赁担保协议可以保证(assured tenancy agreements)居者无限期住下去。租金每月从450英镑至1000英镑不等，而且会根据零售价格通胀指数(RPI) 每年调整一次，但上涨幅度封顶为6％。公司在英格兰、苏格兰和威尔士共有2500套房子可供出租，而且还有计划购买和回租房子。“现在的需求增长是按天统计的，”Girlings公司的创始人兼总裁彼得•戈林斯(Peter Girlings)说，“我们一直期待购买新的房源。”

美国和英国的老年公寓项目的显著区别在于：英国的项目推出通常针对的是担心身体、亲人过世或者年老体弱的老年人。正如索格纳所说，“他们卖掉房子不是出于恐惧，而是找到了应对恐惧的方法。”在美国，惯用的销售招式则是打广告，宣传（住老年公寓）是“天天度假”或者“度假地生活”，卖点是广交朋友、服务多样以及集体活动。总之，听起来（住这儿）压根不是过退休生活。
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* D( j2 R- ]9 V0 h2 C82岁的海伦•福尔顿(Helen Felton)于2006年入住位于华盛顿州的温馨海滩老年公寓(Warm Beach community)，那儿提供的服务从自主生活至全天候护理，应有尽有。拉里•福斯(Larry Foss)是这个老年公寓的负责人，他说全部350名老年住户每年花在集体活动上的时间达3万小时。福尔顿目前痴迷于唱诗班。她说，“这儿是全世界最棒的地方。”
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) N$ F  \8 o$ q8 S; Z, H2 T1 l也许下一代的英国老年人未来可以惬意地看着池塘，弥补曾经的缺憾。老年村可以让他们梦想成真。

8 l, M, N- Q6 C+ S" g译者：常和